Договор аренды земельного участка при долевом строительстве


Пресса о ВАС РФ Предоставленную для долевого строительства землю обратно не забрать Вопрос о возможности и порядке погашения имеющихся в ЕГРП записей об аренде земельного участка и ипотеке права аренды должен решаться только после государственной регистрации всех прав участников долевого строительства на объекты недвижимости.

С момента регистрации права собственности первого участника земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, переходит в долевую собственность всех владельцев помещений в таком доме постановление Президиума ВАС РФ от 24.

Суть дела Муниципалитет предоставил обществу-застройщику землю для строительства жилья.

Какие документы застройщика на землю нужно проверять у застройщика? - юрист по недвижимости

Стороны заключили договор аренды, предметом которого стал земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома с привлечением дольщиков. Договор аренды был зарегистрирован в Росреестре. После этого общество заключило договоры об участии в долевом строительстве далее - договоры долевого строительстваи граждане вложили деньги. Все договоры долевого строительства должны быть обеспечены залогом.

Об этом гласит п.

Также рекомендуем:
Управление по земельным вопросам в Москве

Поэтому с момента регистрации долевого строительства и право аренды земельного участка, и строящийся дом находились в залоге у дольщиков ст. В ЕГРП кроме сведений о договоре была внесена запись о возникшем залоге права аренды земельного участка п.

Предоставленную для долевого строительства землю обратно не забрать

Таким образом, залог обеспечивал исполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. Через какое-то время строительство было завершено, и застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Все квартиры были переданы жильцам-дольщикам по передаточным актам. Граждане начали регистрировать право собственности на жилье.

Некоторые получили свидетельства о праве собственности. Тем временем застройщик и мэрия подписали соглашение о расторжении договора аренды.

Земельный участок был передан от застройщика муниципалитету по акту приема-передачи. Застройщик обратился в Росреестр с просьбой зарегистрировать соглашение о расторжении договора и погасить регистрационную запись об аренде. Росреестр отказал заявителю и направил в его адрес письменный отказ на основании абз.

Полезно знать:
Договор купли продажи дома с земельным участком по долям в одном договоре

Росреестр указал, что не все дольщики зарегистрировали право собственности на квартиры и нежилые помещения. И те, кто еще не оформил собственность, сохраняют право залога в отношении земельного участка, о чем имеются регистрационные записи в реестре. А заявитель не представил подтверждения согласия граждан на заключения соглашения о расторжении договора аренды спорного земельного участка. Зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды, обремененного залогом, без согласия залогодержателей нельзя - сначала надо прекратить залог.

По мнению Росреестра погасить регистрационную запись об аренде и ипотеке земельного участка можно только после госрегистрации прав всех участников долевого строительства на объекты недвижимости п.

По мнению застройщика, он имел право расторгнуть договор аренды и передать земельный участок обратно мэрии, а у Росреестра не было причин отказать в регистрации соглашения о расторжении договора.

Поэтому общество обратилось за защитой своих интересов в суд. Судебное разбирательство Арбитражный суд удовлетворил требования застройщика.

Отказ Росреестра в госрегистрации соглашения о расторжении договора был признан недействительным. Регистратору было предписано устранить все нарушения в месячный срок. Суд, встав на сторону застройщика, мотивировал свое решение. В соответствии с п.

В какой момент арендованная застройщиком земля переходит дольщикам?

Суд счел, что госрегистрация прекращения права аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога. Суд не дал оценку законности соглашения застройщика и мэрии о расторжении договора аренды, но указал, что при прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом, считается прекращенным и залог п.

Вывод, положенный в основу решения суда первой инстанции, такой: Соответственно и отказ регистрировать соглашение о расторжении договора аренды из-за того, что земля до сих пор обременена залогом, несостоятелен. Что касается Инструкции, суд посчитал, что она регулирует порядок совершения регистрационных действий и не затрагивает вопрос о времени прекращения права залога, а значит, не подлежит применению.

Апелляция и кассация доводы арбитражного суда поддержали. Судебная практика Споры о том, можно ли расторгнуть договор аренды земельного участка, на котором построен жилой дом и квартиры переданы дольщикам, неоднократно становились предметом судебного разбирательства.

Одни суды допускают такую возможность например, постановления ФАС Центрального округа от 18. Другие считают, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка, обремененного залогом по договору долевого строительства, может быть прекращена только после госрегистрации прав собственности всех участников долевого строительства постановления ФАС Дальневосточного округа от 07.

С момента регистрации права участников долевого строительства на объект долевого строительства земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности. Такой вывод следует из положений ст.

Следовательно, после того, как первый из участников долевого строительства зарегистрировал право собственности на квартиру, мэрия утратила право на распоряжение спорным земельным участком.

Поэтому она не имела права подписывать с застройщиком соглашение о расторжении договора аренды и принимать земельный участок обратно.

Пресса о ВАС РФ

Момент прекращения ипотеки и момент погашения записи об ипотеке всегда различны. В данном случае обязательства застройщика исполнены, и обеспечивать ипотекой уже нечего. Поэтому в силу п. То есть только после госрегистрации всех прав участников долевого строительства на квартиры и нежилые помещения.

ВИДЕО: Узнать срок аренды земельного участка за 3 минуты