Оформление перехода права аренды земельного участка


Хотелось бы сначала сделать небольшое вступление, которым привлечь внимание коллег-юристов к одному из принципов, косвенно заложенных в отечественное земельное законодательство.

Регистрации прав на земельные участки и сделок с ними

Правильный он или неправильный, хорошо это или плохо — оценивать и сравнивать не буду, это не тема статьи. Но отмечу, что он кардинально отличается от подходов к приобретению прав на недвижимость многих развитых государств.

Например, законодательство Германии определяет, что здание, дом — это составная части земельного участка, а законодательство США — что здание является принадлежностью главной вещи — земельного участка, и если такое здание построено на земельном участке другим лицом без разрешения собственника такого земельного участка, оно является собственностью владельца земельного участка. Поэтому в таких государствах и нет самовольных застроек, коррупционных узакониваний и т.

Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве

У нас есть свое законодательство. Его нам и нужно применять. А теперь по существу. В Земельном кодексе Украины уже давно содержится норма, фактически в приказном порядке предусматривающая, что если владелец здания меняется, то к новому владельцу переходит право на землю право собственности или пользования под этим зданием. Указанная норма содержится в ст. Рассмотрим ситуацию, когда земля под зданием, право собственности на которую перешло к новому приобретателю, находилась в пользовании аренде.

Право аренды земельного участка

На такой случай ст. В случае если право собственности на жилой дом, здание или сооружение приобретается несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты. Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

Права арендатора

В случае приобретения права собственности на жилой дом кроме многоквартирногокоторый расположен на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости разделения земельного участка, площадь земельного участка, который формируется, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей 121 Земельного кодекса Украины кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере является невозможным.

Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты кроме многоквартирных домов.

Переуступка права аренды земельного участка

То есть из анализа вышеуказанных норм следует, что законодатель прямо связывает момент приобретения права собственности на недвижимость новым владельцем с моментом прекращения землепользователем права пользования земельным участком под недвижимостью. Похоже, что процесс такого перехода права пользования аренды на земельный участок должен быть автоматическим — в силу закона.

В Земельном кодексе Украины содержится норма, которая фактически не допускает такой автоматичности. Земельные участки, находящиеся в пользовании граждан или юридических лиц, передаются в пользование по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения пользования ими в порядке, определенном законом.

Также рекомендуем:
Заключение договора аренды земельного участка Омск

Данная норма прямо перекликается со ст. Что по этому поводу скажет нам судебная практика? Кроме того, право пользования земельным участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектов недвижимости исключительно при условии, что в момент их отчуждения у предыдущего владельца согласно требованиям земельного законодательства такое право было должным образом удостоверено. Однако при этом договор аренды земельного участка предыдущего владельца недвижимого имущества не прекращается автоматически, а новый собственник может требовать переоформления права пользования земельным участком на себя в установленном действующим законодательством порядке.

То есть мы видим, что в данной ситуации суд выражает следующую позицию: Однако право пользования земельным участком предыдущего пользователя следует прекратить и приобрести переоформить владельцем здания в установленном законом порядке.

Комментарий

Автоматичность в данном вопросе отсутствует. Так, кассационная инстанция недословно указывает, что в Законе Украины "Об аренде земли" содержится ст. Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Земельные вопросы. Консультация юриста. sfktour.ru

Суд отмечает, что требования ч. Эта норма является императивной, отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, а только в части аренды предыдущим арендатором земельного участка. То есть имеем кардинально различные правовые позиции, толкования норм, что в совокупности на практике приводит к применению законов по принципу "как кому выгодно".

Полезно знать:
Как оформить землю без купли продажи