Предоставление в собственность земельных участков под объектом незавершенного строительства


Все статьи Правовой режим и особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства Умеренко Ю.

Узнать срок аренды земельного участка за 3 минуты

Правовой режим и особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства Умеренко Ю. Указанные изменения коснулись порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, поскольку на предоставление в собственность земельных участков под объектом незавершенного строительства в течение продолжительного времени такие объекты препятствовали развитию рынка недвижимости.

Подобная ситуация повлекла необходимость установления особенностей оформления земельных правоотношений, связанных с объектами незавершенного строительства, а также установления более строгих правил и сроков окончания строительства таких объектов. Нарушение этих правил влечет предусмотренные законом неблагоприятные правовые последствия. В связи с этим полагаем необходимым провести системно-логический анализ указанных нормативных правовых актов.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ устанавливает, что к недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Термины "здания" и "сооружения" имеют легальное определение, закрепленное в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Однако легального определения объекта незавершенного строительства в нормативных правовых актах не дается, что порождает проблемы и приводит к различной правоприменительной практике. Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденные в 2008 году [12], незначительно проливают свет на содержание этого понятия - в них указывается, что к "объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: В приведенном определении указываются лишь возможные случаи отнесения тех или иных объектов к объектам незавершенного строительства в зависимости от физических либо юридических условий.

Однако понятие "объект незавершенного строительства" неоднократно используется в законодательстве Российской Федерации, по результатам анализа которого можно отметить следующее: С учетом изложенного выход из ситуации может быть найден посредством легального определения в законе объекта незавершенного строительства как здания, сооружения со степенью готовности менее 100 процентов.

Одновременно для целей гражданского оборота и налогообложения было бы целесообразным закрепить минимально возможную степень готовности в процентном соотношении либо минимальный объем возведенных конструкций фундамент, стены и т. В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 года N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" указано, что не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Этот вывод основывается на статьях 128 - 130 ГК РФ, предусматривающих, что объекты незавершенного строительства являются объектами гражданских прав и обладают оборотоспособностью с учетом требований российского законодательства.

Кроме того, согласно пункту 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования таким земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором возводился такой объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует например на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.

Таким образом, сам по себе факт прекращения земельных правоотношений, связанных с объектом незавершенного строительства например истечение срока действий договора аренды земельного участкапри условии их оформления до начала строительства и получения необходимых для начала строительства документов не является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Приведенная правовая позиция сохраняет свою актуальность до настоящего времени, о чем свидетельствует анализ судебной практики см. Следует отметить, что согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью объектом незавершенного строительства необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы пункт 1 статьи 130 ГК РФ.

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью пункт 1 статьи 133 ГК РФ. Таким образом, появляется проблема возможности отнесения объекта к категории объектов незавершенного строительства и необходимости установления признаков самовольной постройки, наличие которых препятствует возникновению права собственности на него с учетом требований и ограничений, установленных статьей 222 ГК РФ.

Суды установили, что фундаментные работы завершены только у одного объекта из семи. В связи с этим суды пришли к выводу о том, что основания для квалификации этих объектов незавершенного строительства в качестве самостоятельной недвижимой вещи отсутствуют.

Правительство Севастополя обратилось в суд, ссылаясь на то, что указанного объекта на земельном участке не имеется. Из анализа указанных судебных актов можно сделать вывод о том, что суды при рассмотрении вопроса, связанного с государственной регистрацией права собственности либо признанием права собственности на объект незавершенного строительство, исследуют вопросы, связанные с физическими свойствами предоставление в собственность земельных участков под объектом незавершенного строительства незавершенного строительства фактическое наличие, движимое либо недвижимое имуществов том числе отклонение от проектной документации, и отсутствием оснований для признания соответствующего объекта самовольной постройкой, что является отличительной особенностью рассматриваемой категории судебных споров.

Полезно знать:
Расходы по приобретению земельного участка в налоговом учете

Пункт 2 статьи 235 ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, проводится, в частности, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности статья 239.

Статья 275 ГК РФ устанавливает последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, однако правила этой статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства статья 239. Следует отметить наличие законодательного пробела в части возможности приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, который компенсируется судебной практикой, однако ранее этот вопрос решался высшими судебными инстанциями по-разному.

Правила приобретения земельного участка под объектом незавершенного строительства

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" далее - Закон N 178-ФЗ. Верховный Суд Российской Федерации использовал иной подход к решению этого вопроса. Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2012 года N 71-В11-13, при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с существующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ в настоящее время утратила силу, вместо указанной статьи применяется статья 39.

В этом случае фактически имело место расширительное толкование нормы без каких-либо ограничений, обусловленных свойствами объектов недвижимого имущества. Таким образом, в силу пункта 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом. В остальных случаях Верховный Суд Российской Федерации в настоящее время придерживается позиции о невозможности приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, за исключением указанного в законе случая см.

В связи с этим в настоящее время единственным возможным вариантом оформления земельных правоотношений, связанных с объектом незавершенного строительства, является заключение договора аренды земельного участка.

Исходя из изложенного очевидно, что существуют особенности правового режима объектов незавершенного строительства и оформления права аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, в связи с чем необходимо отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 239.

Прокуратуры районов Курской области

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года N 1299 [11].

Стоит отметить, что указанный правовой акт прямо не предусматривает запрет для участия в публичных торгах последнего собственника объекта незавершенного строительства. В соответствии с пунктом 2 статьи 239. По результатам анализа указанных норм можно сделать следующие выводы: Также можно констатировать наличие пробела в части установления ограничения действия пункта 2 статьи 621 ГК РФ, предусматривающего возобновление договора на неопределенный срок по его истечении, если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя; 2 принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.

О выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства.

Наличие административного порядка изъятия законом не предусмотрено, что в полной мере соответствует части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающей, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; 3 изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе, что обусловлено требованиями пункта 2 статьи 39.

При этом по общему правилу первоначально земельные участки для целей строительства предоставляются только по результатам торгов и только на праве аренды пункт 1 статьи 39. Все это предопределило необходимость правового регулирования оформления прав на земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства и предоставленные для целей строительства до 1 марта 2015 года, в связи с чем третий из приведенных выводов имеет исключения, обусловленные правилами действия закона во времени, что будет проанализировано отдельно.

В пункте 3 статьи 239. Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустивших нарушение сроков строительства по вине третьих лиц.

Также рекомендуем:
Срок договора аренды земельного участка не более 5 лет

Доказывание факта нарушения срока строительства по вине третьих лиц должно осуществляться посредством представления документов об обжаловании соответствующих действий бездействий в судебном либо административном порядке и вступившими в законную силу решениями судов и иных органов, принятых в пользу заинтересованного лица.

Согласно пункту 4 статьи 239. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, то такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Формулировка "может быть приобретен" позволяет сделать вывод о том, что эта норма является диспозитивной и предполагает наличие волеизъявления соответствующего уполномоченного органа, но не является его обязанностью.

Согласно пункту 5 статьи 239. Однако в рассматриваемой норме понятие "расходы" не конкретизировано и не указаны возможные их варианты, что является недостатком этой нормы. Временной разрыв между датой возведения объекта незавершенного строительства и его принудительной продажей с учетом экономической конъюнктуры в случае роста рынка недвижимости может привести к получению выгоды собственником изымаемого объекта либо, наоборот, предоставление в собственность земельных участков под объектом незавершенного строительства убыткам.

Эта норма направлена на защиту прав и законных интересов собственника объекта незавершенного строительства и позволяет обеспечить соблюдение баланса частных и публичных интересов, поскольку в этом случае продажа объекта осуществляется по рыночной стоимости, бывший собственник объекта незавершенного строительства получает вырученные средства в полном объеме за вычетом произведенных расходов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239. Эта норма устанавливает правило, согласно которому юридическая возможность изъятия объекта незавершенного строительства привязана к прекращению действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований вне зависимости от того, является ли договор аренды земельного участка первичным либо заключенным для завершения строительства, что позволяет минимизировать возможные злоупотребления со стороны собственника объекта незавершенного строительства по формальным признакам при истечении первоначального договора аренды и отсутствии действий, предоставление в собственность земельных участков под объектом незавершенного строительства на заключение нового договора с целью завершения строительства объекта.

Необходимо отметить, что согласно части 11 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к объекту долевого строительства, строительство создание которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.

Такое ограничение представляется необходимым и обусловлено целями защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, вложившие денежные средства и являющиеся экономически более слабыми субъектами.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Вводного закона в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, то собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.

Положения пункта 21 статьи 3 Вводного закона применяются в случае если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства. Эта норма формально противоречит требованиям статей 131 и 219 ГК РФ, устанавливающих общее правило о возникновении права собственности на объекты недвижимого имущества с момента государственной регистрации права, в связи с чем является исключением из общего правила и, соответственно, особенностью оформления земельных правоотношений, связанных с объектами незавершенного строительства.

По результатам анализа пункта 21 статьи 3 Вводного закона можно сделать следующие выводы: Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39. Эта норма, вступившая в силу после 1 марта 2015 года, также устанавливает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, после прекращения первоначального договора аренды и по своему правовому смыслу соответствует пункту 21 статьи 3 Вводного закона, подлежащему применению к аналогичным правоотношениям, возникшим до указанной даты.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.

Правила приобретения земельного участка под объектом незавершенного строительства

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с подпунктом 1 допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. По результатам анализа указанной нормы можно сделать следующие выводы: Однако в отношении действия приведенного правила есть одно существенное ограничение - предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В контексте указанного исключения целесообразно рассмотреть такой пример: Исходя из буквального толкования пункта 5 статьи 39. Ответить однозначно на указанные вопросы не представляется возможным, поскольку не совсем понятно, что имел в виду законодатель, вводя указанные ограничения.

Приведенные вопросы должны быть решены посредством внесения соответствующих изменений и дополнений либо правовыми позициями и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации. Наличие фразы "без аукциона" приводит к выводу о том, что при отсутствии указанных юридических фактов предоставление земельного участка новому собственнику объекта незавершенного строительства предоставление в собственность земельных участков под объектом незавершенного строительства осуществляться на торгах, что не имеет смысла, поскольку очевидно, что единственным заинтересованным лицом будет являться новый собственник объекта незавершенного строительства, при этом необходимо учитывать закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

С учетом приведенного примера можно предположить, что введение пункта 5 в статью 39. Другим объяснением может являться цель недопущения предыдущего собственника к участию в публичных торгах, поскольку, будучи допущенным к торгам, собственник может снова приобрести в собственность объект незавершенного строительства, получит денежные средства от его продажи и у него появится юридическая возможность оформить право аренды на земельный участок для завершения строительства объекта, что, по сути, делает бессмысленной указанную норму и противоречит цели стимулирования завершения строительства объекта.

В связи с этим во избежание возможных злоупотреблений целесообразно внести изменения в части указания конкретных и исчерпывающих оснований для отказа судом в принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. Одновременно целесообразно исключить второе предложение в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.

Кроме того, представляется необходимым установить срок оформления договора аренды земельного участка новым собственником объекта незавершенного строительства и административную ответственность за нарушение этого срока, поскольку между моментом приобретения в собственность на торгах объекта незавершенного строительства и оформлением договора аренды может пройти продолжительный период, что приведет к неосновательному обогащению нового собственника объекта незавершенного строительства исходя из принципа платности использования земли, закрепленного в подпункте 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

Согласно подпункту 6 пункта 8 статьи 39. В соответствии с пунктом 9 статьи 39.

Правила приобретения земельного участка под объектом незавершенного строительства

При этом если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, то договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями пункта 9 статьи 39.

Таким образом, по общему правилу с собственником объекта незавершенного строительства, которому земельный участок предоставлялся первоначально, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет, а с новым собственником, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов, - на срок, в два раза превышающий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий и строительства зданий, сооружений.

В этом случае дифференцированный подход к установлению сроков аренды представляется оправданным, поскольку на практике для получения новым собственником объекта незавершенного строительства документов, необходимых для завершения строительства, может потребоваться много времени. Подводя итог, можно сделать следующие обобщающие выводы: Это позволяет утверждать, что существуют особенности правового режима объектов незавершенного строительства и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под ними; 5 с учетом действия закона во времени особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, можно условно разделить таким образом: Одновременно необходимо учесть, что действие статьи 239.

По общему правилу с собственником объекта незавершенного строительства, которому земельный участок предоставлялся первоначально, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет, а с новым собственником, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов, - на срок, в два раза превышающий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства; 8 прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, может послужить основанием принудительного изъятия такого объекта у собственника.

Непосредственной обязанности для уполномоченного органа осуществить действия по изъятию, равно как и обязанности приобрести объект незавершенного строительства в случае, если торги по его продаже не состоятся, законодательством в настоящее время не предусмотрено, и разрешение указанных вопросов зависит от волеизъявления соответствующего органа; 9 принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.

Срок обращения уполномоченного органа в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства предоставление в собственность земельных участков под объектом незавершенного строительства шестью месяцами с момента истечения срока договора аренды земельного участка. Нарушение срока строительства, обусловленное неправомерными действиями третьих лиц, является основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства, прямо предусмотренным законом; 10 по общему правилу собственник объекта незавершенного строительства, приобретенного на торгах в результате принудительного изъятия такого объекта, вправе без торгов оформить право аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Если суд откажет в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, то собственник такого объекта также вправе оформить право аренды на земельный участок; 11 законодатель предусмотрел существенное ограничение действия правила о возможности реализации права на заключение договора аренды на предоставление в собственность земельных участков под объектом незавершенного строительства срок для завершения строительства - предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Однако в некоторых случаях эта норма необоснованно ограничивает собственников объектов незавершенного строительства в части возможности оформления земельных правоотношений, что является ее недостатком. С учетом проведенного анализа представляется целесообразным внести следующие изменения в законодательство Российской Федерации:

ВИДЕО: Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка